Immotech Real Estate REcap 2026/07

In de Immotech Real Estate REcap geven wij wekelijks een samenvatting van het belangrijkste nieuws voor vastgoedbeleggers en andere vastgoedprofessionals. Wil je de REcap als email ontvangen? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief onder dit artikel.

Deze week

De Tweede Kamer stemt voor het nieuwe Box 3 stelsel dat per 2028 werkelijk rendement belast. Amsterdam blijft achter de Wet Betaalbare Huur staan ondanks massale uitponden door particuliere verhuurders. Tijdelijke huurcontracten aangegaan vóór 1 juli 2024 eindigen definitief op 1 juli 2026. Week 7 in vogelvlucht.

Tweede Kamer stemt voor nieuw box 3 stelsel per 2028

Financieele Dagblad rapporteerde dat een Kamermeerderheid met tegenzin heeft ingestemd met de Wet werkelijk rendement. Per 1 januari 2028 vervangt dit het fictieve rendementsstelsel door heffing op werkelijk rendement uit sparen en beleggen. Voor verhuurde woningen in Box 3 geldt een beginwaarde op basis van WOZ 2029, peildatum 1 november 2028, mogelijk verlaagd met leegwaarderatio. Huurinkomsten worden belast bij meer dan 90% verhuur, anders geldt de hoogste van werkelijke huur of 3,35% bijtelling op WOZ. Werkelijk rendement omvat directe inkomsten zoals huur en vermogensgroei. Voor onroerende zaken geldt vermogensaanwasbelasting jaarlijks over waardeontwikkeling, of vermogenswinstbelasting bij realisatie met aftrekbare kosten. Heffingsvrij rendement van €1.800 per persoon per jaar, verliezen meer dan €500 onbeperkt verrekenbaar met toekomstige rendementen, tarief blijft 36%. Wetsvoorstel ingediend mei 2025, goedkeuring Tweede Kamer nodig uiterlijk 15 maart 2026 voor invoering 2028. Van Lanschot Kempen: “Voor woningen in box 3 een beginwaarde vastgesteld gelijk aan de WOZ-waarde voor het jaar 2029.” Meijburg & Co: “Het kabinet wil de nieuwe regeling per 1 januari 2028 invoeren. Doel is om zoveel mogelijk het werkelijke rendement te belasten.” Dit is alweer een hoofdstuk in de Box 3 saga. Sinds het Kerstarrest van de Hoge Raad in 2021 is dit het zoveelste voorstel om het forfaitaire systeem te vervangen. Voor verhuurders betekent dit forensische administratie: alle bonnetjes, facturen en huurstromen moeten waterdicht gedocumenteerd worden.

Vastgoed.App: Meer grip op cashflow met automatische betalingen. Meer rust door automatische storingsafhandeling. Meer overzicht met alle documenten op een plek. Met Vastgoed.App krijg volledige controle over je vastgoedbeheer.

Amsterdam wethouder verdedigt Wet Betaalbare Huur ondanks uitponden

NRC meldde dat Amsterdamse wethouder Zita Pels achter de Wet Betaalbare Huur blijft staan, ondanks dat particuliere verhuurders in groten getale huurwoningen verkopen. “Die wet doet wat hij moet doen: huurwoningen betaalbaar maken,” aldus Pels. Particuliere verhuurders verkopen huurwoningen massaal, wat leidt tot extra koopaanbod, vooral kleine appartementen voor starters. De uitpondgolf piekt in 2025-2026 en dooft naar verwachting uit tegen 2026-2027. Verhuurtransacties in de vrije sector dalen hard: 20-50% in Q4 2025, met een halvering in Amsterdam. Huurprijzen stijgen bij mutatie met 9,4% year-on-year tot €18,48 per m². JLG Real Estate: “De huurmarkt in Amsterdam is nog altijd een verhuurdersmarkt. Leegstand komt bijna niet voor.” Het huuraanbod krapt op, mutatiegraad blijft stabiel bij beheerders. Een deel van de vrije sector valt door regelgeving in middenhuur op €17,39 per m². De uitpondgolf blijft maar rollen. Dit is al het tiende rapport sinds 2023 dat deze trend bevestigt. Verhuurders stemmen met hun voeten, maar de Amsterdamse huurmarkt blijft een verhuurdersmarkt met lage leegstand en huurders die boven vraagprijs bieden.

Huurprijscheck.app: Met Huurprijscheck.app bereken de WWS-punten van een huurwoning binnen 5 minuten.

Tijdelijke huurcontracten eindigen definitief 1 juli 2026

Vastgoed Journaal schreef dat huurovereenkomsten voor bepaalde tijd van zelfstandige woonruimte aangegaan vóór 1 juli 2024 uiterlijk op 1 juli 2026 eindigen, mits de verhuurder het einde aankondigt. Daarna geldt enkel onbepaalde tijd. Uitzonderingen voor tijdelijke verhuur bestaan aan specifieke groepen zoals studenten, personen uit opvang, werkers op eilanden en vergunninghouders voor maximaal 2 jaar via het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Verhuur onder de Leegstandwet is mogelijk met gemeentelijke vergunning voor leegstaande woningen bestemd voor verkoop, sloop of renovatie, maximaal 2 tot 5 jaar zonder huurbescherming. Voor onzelfstandige woonruimte zoals kamers eindigen tijdelijke contracten vóór de Wet vaste huurcontracten uiterlijk 1 juli 2029. Tijdelijke contracten verlengen leidt tot onbepaalde tijd met volledige huurbescherming. Aanzegging is vereist 1 tot 3 maanden voor einde. AVVR: “Elke nieuwe huurovereenkomst daarna is voor onbepaalde tijd.” Vastgoedbeheer Keizer: “Het contract wordt juridisch direct gezien als een contract voor onbepaalde tijd. De huurder geniet vanaf dag één volledige huurbescherming.” De deadline nadert. Verhuurders met tijdelijke contracten moeten nu handelen met aanzegging 1-3 maanden voor einde. Een fout betekent dat de huurder permanent blijft met volledige huurbescherming. Dit thema houdt verhuurders al sinds de Wet vaste huurcontracten in 2024 bezig.

Vastgoed.App: Alexander Visser CEO ImmotechGroup: ‘De tijd van Excel-sheets, een ordner met energie labels en een stapel huurcontracten is nu echt voorbij.’ Met Vastgoed.App krijg volledige controle over je vastgoedbeheer.

Wet & Regelgeving

Woningruil vereist schriftelijke toestemming van beide verhuurders. In de sociale sector gelden strikte toetsen op inkomen, passendheid en geen betalingsachterstand. In de vrije sector ligt de focus op betalingszekerheid. Verhuurders moeten verzoeken beoordelen op betalingsrisico en passendheid. Het biedt kans op snellere tenantwissel zonder leegstand, maar vereist administratieve inspanning. Bron: Algemeen Dagblad

Verder in het nieuws

De Raad van State heeft de omgevingsvergunning voor transformatie van een kantoorgebouw aan de Sloterweg 22 in Badhoevedorp definitief in stand gelaten. Ontwikkelaar Caransa mag het pand ombouwen tot 24 appartementen met parkeergarage. Bezwaren van omwonenden halen het niet. Dit is een precedent voor transformatieprojecten met juridische zekerheid. Bron: Vastgoed Journaal

Het CPB stelt dat woonsteun vaak een averechts effect heeft. Fundamentele keuzes zijn nodig nu steeds minder huishoudens aan een geschikte woning kunnen komen. Het onderzoeksinstituut rekent partijplannen door voor de verkiezingen 2027-2030. Relevant voor toekomstige beleidsrichting, maar geen directe actie-impact nu. Bron: Financieele Dagblad

Opvallende transacties

Vastgoed Journaal meldde dat Grouwels Vastgoed 579 appartementen, 3 commerciële units en 265 parkeerplaatsen heeft gekocht van Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund. De wooncomplexen liggen verspreid over Amstelveen, Amsterdam, Groningen, Den Haag, Zwolle en Maastricht. Dit is een grote institutionele portfolio rotatie in de vrije sector, een signaal van kapitaalvlucht en marktdynamiek voor particuliere verhuurders die verkoop overwegen.

Vidomes neemt 86 sociale huurwoningen in Delft over van woningcorporatie Bergopwaarts. Dit is corporatie consolidatie, minder relevant voor particuliere verhuurders maar een signaal van marktdynamiek in de sociale sector. Bron: Vastgoed Journaal

De week samengevat

• Box 3 krijgt fundamentele herziening per 2028 met belasting op werkelijk rendement en forensische administratie-eisen
• Amsterdam blijft achter WBH staan ondanks uitpondgolf, verhuurtransacties dalen 20-50% maar huurprijzen stijgen 9,4%
• Deadline 1 juli 2026 voor tijdelijke contracten nadert, verhuurders moeten nu aanzegging doen of riskeren permanente huurders
• Institutionele partijen roteren portfolios met grote transacties, signaal van verschuivende marktdynamiek

Tot volgende week!

Het weer voor het weekend: zaterdag ☁️ 5°C, zondag ☁️ 5°C.

De stand van de AEX op dit moment 995,74 punten.

Heb jij positief vastgoednieuws of een relevante scoop die wij niet mogen missen? Stuur onze redactie een bericht: redactie@immotechgroup.com