Immotech Real Estate REcap 2026/27

In de Immotech Real Estate REcap geven wij wekelijks een samenvatting van het belangrijkste nieuws voor vastgoedbeleggers en andere vastgoedprofessionals. Wil je de REcap als email ontvangen? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief onder dit artikel.

Deze week

De Eerste Kamer stelt stemming Box 3-wet uit tot na Prinsjesdag. Vesteda sluit deal met aandeelhouders en voorkomt massale verkoop van duizenden huurwoningen. Het aanbod vrije sector huurwoningen daalt met 38% door aanhoudende uitpondgolf. Week 27 in vogelvlucht.

Box 3-wet uitgesteld: Eerste Kamer wacht op novelle

Financieel Dagblad meldde dat er geen financiële meevallers zijn bij de Box 3-hersteloperatie. De gereserveerde miljarden blijven nodig voor rechtsherstel na het Kerstarrest van de Hoge Raad. Staatssecretaris Eerenberg ziet geen budgettaire ruimte om een gat in de begroting te dekken bij verder uitstel van nieuwe wetgeving. De Telegraaf schreef dat de senaat hopeloos verdeeld is over de Wet werkelijk rendement box 3. Het voorstel werd op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en beoogt per 1 januari 2028 in werking te treden. Kern: vermogensaanwasbelasting van 36% op werkelijke rendementen inclusief ongerealiseerde waardestijgingen. Voor vastgoed geldt een vermogenswinstbelasting: pas bij verkoop wordt afgerekend over werkelijke winst. Vastgoed Journaal volgde het debat op 30 juni en rapporteerde dat de Eerste Kamer de stemming uitstelt. Een meerderheid wil eerst de novelle afwachten die op Prinsjesdag wordt gepresenteerd. Eerenberg heeft de kritiek uit beide Kamers gehoord en werkt aan aanpassingen rond verliesverrekening, doorschuifregelingen en behandeling van specifieke vermogensbestanddelen. Op 7 juli stemt de Kamer alleen over ingediende moties, de uiteindelijke besluitvorming volgt pas na behandeling van de novelle na de zomer. Dit is alweer de zoveelste Box 3-wending. Vastgoed krijgt een gunstiger regime dan aandelen, maar de onzekerheid tot Prinsjesdag maakt strategische beslissingen onmogelijk. Verhuurders zitten vast tussen het huidige fictieve rendement en een toekomstig stelsel dat er misschien komt, misschien niet, en misschien anders dan nu voorgesteld.

Alexander Visser CEO ImmotechGroup: “De tijd van Excel-sheets, een ordner met energie labels en een stapel huurcontracten is nu echt voorbij.” Met Vastgoed.App krijg volledige controle over je vastgoedbeheer.

Vesteda-deal: grote klap huursector blijft uit

Financieel Dagblad meldde dat de dreigende verkoop van duizenden Vesteda-woningen voorlopig van tafel is. Het fonds sloot vrijdag een compromis met aandeelhouders. Vesteda Residential Fund kreeg indicatieve uitstapverzoeken ter waarde van €4,1 miljard, circa 52% van het eigen vermogen. Vrijwel alle institutionele investeerders wilden hun belang geheel of gedeeltelijk afbouwen. De deadline voor definitieve redemptieverzoeken is verschoven van 20 april naar uiterlijk 1 juli en de afwikkelperiode verlengd van 36 naar 60 maanden. Dit vergroot de ruimte voor een geleidelijke oplossing. Vesteda communiceert richting huurders dat een eventuele verkoop van complexen geen invloed heeft op bestaande huurcontracten en huurprijzen. De Vesteda-soap heeft eindelijk een positieve aflevering. De grootste private woningbelegger van Nederland met circa 28.000 huurwoningen en een portefeuille van €10,5 miljard krijgt vijf jaar om de uitstroom te verwerken. Grote spelers als ABP en Allianz kozen ervoor hun belang sterk te reduceren, maar een massale uitpondgolf blijft uit.

Met Huurprijscheck.app bereken de WWS-punten van een huurwoning binnen 5 minuten.

Uitpondgolf: steeds minder huurwoningen beschikbaar

Nu.nl rapporteerde dat particuliere beleggers nog steeds in hoog tempo hun huurwoningen verkopen. Het aanbod via NVM/VGM NL-makelaars daalde van circa 10.000 in medio 2021 naar 6.106 in Q3 2024, een daling van bijna 19% in één jaar. Rent.nl registreert een landelijke daling van 38% in openbare advertenties. In heel 2024 werden ruim 53.000 huurwoningen verkocht. Particuliere en bedrijfsmatige beleggers verkochten 20.150 huurhuizen in Q4 2024 tegenover 9.500 aankopen. Het aandeel van private investeerders in huurwoningen daalde naar 9,2% eind 2024. Rent.nl wijst op de Wet betaalbare huur die startte per 1 juli 2025 als reden voor daling in aanbod. ABN AMRO benadrukt de impact van de huidige fiscale behandeling in Box 3. Verwachting: zonder fiscale verlichting zullen veel particuliere verhuurders tot in ieder geval 2028 weinig nieuwe investeringen doen en blijven uitponden. De uitpondgolf die maar niet stopt. Verhuurders die blijven worden steeds zeldzamer, maar ook steeds waardevoller in een markt met structurele schaarste.

Meer grip op cashflow met automatische betalingen. Meer rust door automatische storingsafhandeling. Meer overzicht met alle documenten op een plek. Met Vastgoed.App krijg volledige controle over je vastgoedbeheer.

Wet & Regelgeving

Vastgoed Journaal meldde dat de rechtbank Midden-Nederland heeft geoordeeld dat een energielabel geregistreerd na de ingangsdatum van de huurovereenkomst toch kan meetellen voor de huurprijs als de situatie van de woning op de peildatum gelijk is aan die bij het label. Dit wijkt af van de strikte lijn na invoering van de Wet betaalbare huur. De rechtbank kiest ervoor aan te sluiten bij de Hoge Raad, niet bij de Huurcommissie. Vastgoed Journaal schreef dat het wetsvoorstel Passende huurcontracten in internetconsultatie is gegaan. Het kabinet stelt voor om shortstay-contracten wettelijk te beperken tot maximaal 30 dagen, zodat verhuur langer dan 30 dagen onder het reguliere huurregime met huurbescherming valt. Ook wil het kabinet tijdelijke huurcontracten voor arbeidsmigranten mogelijk maken met volledige huurbescherming na 30 dagen.

Verder in het nieuws

Per 1 juli is er de jaarlijkse huurverhoging in de sociale huursector. Die is dit jaar maximaal 4,1%, terwijl corporaties gemiddeld 3,6% hanteren. Een sociale huurwoning mag maximaal €932,93 kosten. De maximale huurverhogingen voor middenhuurwoningen (6,1%) en vrijesectorwoningen (4,4%) golden al sinds 1 januari. Bron: NOS

Vanaf 2029 moeten slecht geïsoleerde huurwoningen (E, F, G) minimaal label D hebben. Er is geen algemene renovatieplicht, maar in specifieke situaties kan de verhuurder verplicht worden tot energiemaatregelen. Gemeenten kunnen boetes opleggen bij non-compliance. De Label D 2029 deadline nadert. Bron: Vastgoed Journaal

Vanaf 1 juli 2026 komen nieuwe aanvragen voor een nieuwe of zwaardere stroomaansluiting in netcongestiegebieden op een wachtlijst, ook voor huishoudens en woningbouwprojecten. Huishoudens die na 1 juli verzwaring aanvragen lopen het risico op jarenlange vertraging. Warmtepomp installeren voor Label D 2029 kan jarenlange vertraging oplopen door netcongestie. Bron: Financieel Dagblad

Volgend jaar worden er naar verwachting 100.000 nieuwe woningen opgeleverd, maar daarna dreigt de productie weer te dalen door rente, kosten en onzekerheid. Vanaf 2028 zal de productie dalen of stabiliseren naar circa 85.000-90.000 woningen per jaar. Woningnood niet opgelost voor 2039. Structurele schaarste bevestigd. Bron: Algemeen Dagblad

Door recent gedaalde olie- en gasprijzen zakte de Nederlandse inflatie in juni naar 2,9% op jaarbasis. Macro-economen wijzen op risico van opnieuw stijgende energieprijzen door een krappere gasmarkt. Inflatie 2,9% relevant voor toekomstige huurverhogingspercentages. Bron: Financieel Dagblad

Opvallende transacties

WoonHolland heeft een appartementencomplex aan de s-Gravendijkwal 61 in Rotterdam gekocht van een particuliere belegger. Het complex telt 18 woningen en is grotendeels verhuurd. De transactie illustreert de exit-route van particuliere beleggers: professionele partijen nemen over in een markt waar particulieren uitstappen. Bron: Vastgoed Journaal

De week samengevat

• Box 3-wet uitgesteld tot na Prinsjesdag, verhuurders blijven in onzekerheid over toekomstig fiscaal regime
• Vesteda-deal voorkomt massale verkoop van 28.000 huurwoningen, institutionele sector krijgt vijf jaar ademruimte
• Uitpondgolf gaat onverminderd door met 53.000 verkochte huurwoningen in 2024 en 38% daling aanbod
• Per 1 juli gaan sociale huurverhogingen (4,1%) en netcongestie wachtlijsten in, Label D 2029 deadline komt dichterbij

Het weer voor het weekend: zaterdag 🌤️ 24°C, zondag ☁️ 21°C.

De stand van de AEX op dit moment 1074,07 punten.

Tot volgende week.

Heb jij positief vastgoednieuws of een relevante scoop die wij niet mogen missen? Stuur onze redactie een bericht: redactie@immotechgroup.com