Immotech Real Estate REcap 2026/35

In de Immotech Real Estate REcap geven wij wekelijks een samenvatting van het belangrijkste nieuws voor vastgoedbeleggers en andere vastgoedprofessionals. Wil je de REcap als email ontvangen? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief onder dit artikel.

Deze week

De uitpondgolf versnelt: 76.471 huurwoningen verdwenen sinds de Wet Betaalbare Huur, het zwartste scenario van Hugo de Jonge komt jaren eerder. Box 3 staat centraal in begrotingsonderhandelingen, forfait overige bezittingen stijgt naar 7,78% in 2026. Een golf van erfenissen raakt de woningmarkt met 300 miljard euro aan vermogensoverdracht tussen 2024 en 2033. Week 35 in vogelvlucht.

Uitpondgolf versnelt naar zwartste scenario Hugo de Jonge

De Telegraaf rapporteerde dat de verkoopgolf van huurwoningen versnelt en het somberste scenario van 160.000 huurwoningen minder daardoor al jaren eerder in beeld komt. In 2025 werden 39.131 huurwoningen verkocht, een stijging van 26% ten opzichte van 2024. In Q4 2024 werden 12.100 woningen uitgepond, circa 20% van alle woningverkopen. CBS rapporteert dat het aantal private huurwoningen in 2024 met 3.000 is afgenomen tot 1,18 miljoen. Vastgoed Journaal meldde dat Vastgoed Belang stelt dat sinds de invoering van de Wet Betaalbare Huur 76.471 woningen van de private huurmarkt zijn verdwenen. Q2 2026 kende met 9.930 uitgeponde woningen het hoogste aantal ooit in een tweede kwartaal. De branchevereniging stelt dat de overheid de uitpondgolf stevig heeft onderschat: anderhalf jaar na invoering van de Wet Betaalbare Huur zijn al ruim 2,5 keer zoveel woningen uitgepond als het ministerie in het optimistische tienjaarsscenario voorzag. Ook schreef Vastgoed Journaal dat investeerders in Q2 2026 per saldo 6.400 woningen meer aan eigenaar-bewoners verkochten. In Q1 2026 was de netto uitstroom 4.500 woningen. Over de afgelopen vier kwartalen zijn 34.000 ex-huurwoningen verkocht aan eigenaar-bewoners. In de grote steden verdween bijna één op de drie huurwoningen definitief uit de huurmarkt. Dit is inmiddels het tiende artikel over uitponden in twaalf maanden. Wat begon als waarschuwing is nu realiteit: het zwartste scenario nadert sneller dan verwacht. De combinatie van de Wet Betaalbare Huur en Box 3 druk maakt verhuren voor particuliere beleggers steeds minder aantrekkelijk.

Wist je dat je met Vastgoed.App in de cloud eenvoudig je vastgoed beheert? Vraag een gratis demo aan!

Box 3 speelt grote rol bij begrotingsonderhandelingen

Financieel Dagblad rapporteerde dat alle scenario’s voor de toekomst van box 3 ‘veel, heel veel of onwijs veel geld’ kosten volgens bronnen in Den Haag. De komende week moet een besluit vallen over de belasting op rente en rendement. Het forfait voor overige bezittingen, waaronder vastgoed, stijgt naar circa 7,78% in 2026. Het heffingsvrije vermogen daalt. Een nieuw stelsel met belasting op werkelijk rendement is beoogd per 2028. Het kabinet heeft op 19 mei 2025 het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 aan de Tweede Kamer aangeboden. Tot en met 2026-2027 blijft een overbruggingsregime van kracht met forfaitaire rendementen. In het nieuwe stelsel vanaf 2028 wordt bij vastgoed in box 3 een vermogenswinstbelasting geïntroduceerd: jaarlijkse belasting op directe opbrengsten zoals huur en belasting op waardestijging bij verkoop. Ook publiceerde het Financieel Dagblad een opiniestuk waarin wordt gepleit voor inflatiecorrectie in box 3. De staatssecretaris ziet dit als complex, maar critici wijzen erop dat belasting over nominaal rendement terwijl inflatie het reële rendement uitholt onrechtvaardig is. Dit is opnieuw het meest besproken thema in de database met meer dan tien artikelen in veertien maanden. Box 3 blijft het onderwerp dat maar niet weggaat.

Alexander Visser CEO ImmotechGroup: ‘De tijd van Excel-sheets, een ordner met energie labels en een stapel huurcontracten is nu echt voorbij.’ Met Vastgoed.App krijg volledige controle over je vastgoedbeheer.

Golf van erfenissen raakt woningmarkt

De Telegraaf meldde dat Nederlandse wetenschappers Marc Francke en Matthijs Korevaar in The Journal of Finance aantonen dat de leeftijdsopbouw van de bevolking een belangrijke drijver is van huizenprijzen. Tussen 2024 en 2033 wordt circa 300 miljard euro aan vermogen in woningen overgedragen via schenkingen en erfenissen. Circa 1 miljoen Nederlanders krijgen een substantiële gift of erfenis. Onderzoeksbureau Van Bruggen waarschuwt dat deze historische vermogensoverdracht juist kan leiden tot hogere huizenprijzen en meer ongelijkheid. Erfgenamen die geërfd vermogen gebruiken om een woning te kopen kunnen hoger bieden, wat prijzen opdrijft en de positie van starters zonder financiële steun van ouders of grootouders verslechtert. Dit is het eerste artikel over de erfenissengolf in de database. Voor verhuurders die een woning erven en willen verhuren is correcte puntentelling essentieel om te weten wat ze mogen vragen.

Optimaliseer je huurrendement! Met Huurprijscheck.app ben je voor eens en altijd up-to-date, het is snel en eenvoudig en 100% dataveilig.

Wet & Regelgeving

Onze redactie vond deze week geen nieuwe regelgeving met concrete deadlines.

Verder in het nieuws

Het EIB stelt dat de overheid zich te rijk rekent met transformatie van kantoren naar woningen. De maximale potentie is 11.600 woningen per jaar via transformatie, maar het laaghangend fruit is al getransformeerd. Het beleidsdoel van 15.000 transformatiewoningen per jaar wordt niet gehaald. Nieuwbouw blijft het hoofdkanaal. Bron: Financieel Dagblad

De bouwambitie van 100.000 woningen per jaar komt verder uit zicht. Transformatie, optoppen en splitsen leveren veel minder dan verwacht. De realisatie daalt van 17.500 in 2021 naar 10.700 in 2024. Bron: De Telegraaf

Ook schreef Vastgoed Journaal dat het EIB stelt dat transformatie, splitsen en optoppen een potentieel hebben van 100.000-120.000 woningen tot 2030, maar dat nieuwbouw het hoofdkanaal blijft. Voor verhuurders betekent dit dat splitsen en optoppen als investeringsstrategie minder realistisch zijn dan gedacht.

Onzekerheid over de tramlijn bedreigt de bouw van duizenden woningen bij Utrecht. Het Rijk heeft geen geld voor de Rijnenburglijn van 600 miljoen euro. Zonder tram komen er geen 20.000+ woningen in Rijnenburg. De gemeente Utrecht wil geen autowijk. De Merwedelijn heeft wel budget van 1,8 miljard euro. Bron: Financieel Dagblad

Opvallende transacties

Vastgoed Journaal meldde dat Portaal het planontwikkelingsproject Wattbaan 51 heeft overgenomen van Plan Vastgoed voor circa 12,8 miljoen euro. Het betreft de transformatie van een voormalig kantoorgebouw naar 189 sociale huurwoningen in de wijk Rijnhuizen in Nieuwegein. Een corporatiedeal, maar interessant als signaal dat transformatie van kantoor naar wonen wel werkt voor corporaties.

De week samengevat

• De uitpondgolf versnelt naar het zwartste scenario met 76.471 verdwenen huurwoningen sinds de Wet Betaalbare Huur
• Box 3 staat centraal in begrotingsonderhandelingen met forfait overige bezittingen naar 7,78% in 2026
• Een golf van 300 miljard euro aan erfenissen tussen 2024 en 2033 raakt de woningmarkt
• Transformatie en optoppen leveren veel minder woningen dan het kabinet verwacht

Het weer voor het weekend: zaterdag ☁️ 22°C, zondag ☁️ 18°C.

De stand van de AEX op dit moment 1106,87 punten.

Tot volgende week.

Heb jij positief vastgoednieuws of een relevante scoop die wij niet mogen missen? Stuur onze redactie een bericht: redactie@immotechgroup.com