Immotech Real Estate REcap 2026/40

In de Immotech Real Estate REcap geven wij wekelijks een samenvatting van het belangrijkste nieuws voor vastgoedbeleggers en andere vastgoedprofessionals. Wil je de REcap als email ontvangen? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief onder dit artikel.

Deze week

Het kabinet wil het box 3-forfait voor vastgoed 1,5 procentpunt verhogen. Minister Heinen wil de vrijstelling na Kamerkritiek alsnog aanpassen. Het forfait voor vastgoed blijft wel op tafel. Experts roepen opnieuw op tot meer middenhuur. ING ziet de huizenmarkt verder afkoelen. Week 40 in vogelvlucht.

Box 3-plannen kabinet: forfait vastgoed omhoog, vrijstelling wankelt

Het kabinet wil via een novelle de Wet werkelijk rendement box 3 aanpassen, zodat financiële instrumenten zoals aandelen en obligaties vanaf 2028 onder een vermogenswinstregime vallen. Het heffingsvrij vermogen zou in 2027 dalen van €59.357 naar €30.846 per persoon. Het plan kraakte al bij het eerste debat: uit nieuwe stukken blijkt dat volgende kabinetten nog miljarden moeten vinden, en de VVD staat open voor overleg over de dekking. De Eerste Kamer moet zich nog over het wetsvoorstel buigen. Bron: Financieel Dagblad

Voor verhuurders zit de pijn elders. Het kabinet stelt voor het forfaitaire rendement voor overige bezittingen in 2027 met 1,5 procentpunt te verhogen, van 6,37% naar 7,87%. Belangenvereniging Vastgoed Belang noemt de invoering van de Wwr in 2028 een reddingsboei, maar stelt dat de nieuwe plannen de belastingdruk voor box 3-verhuurders met 31,2 procent verhogen. De vereniging noemt dat ‘onacceptabel’ en waarschuwt dat verhuurders gedwongen kunnen worden woningen te verkopen, waardoor de verkoopgolf kan versnellen. NVM-voorzitter Lana Gerssen: ‘Alleen met werkbare regels én voldoende vertrouwen voor verhuurders kunnen we het huuraanbod herstellen.’ Bron: Vastgoed Journaal

Inmiddels zet minister Heinen een stap terug. Na veel kritiek in de Tweede Kamer wil hij de voorgestelde verlaging van de vrijstelling aanpassen om de kleine spaarder te ontzien. Volgens NRC zouden anders 850.000 mensen extra in box 3 vallen. De nieuwe grens en de alternatieve dekking zijn nog onbekend. De verhoging van het forfait voor overige bezittingen blijft voorlopig wel op tafel. Bron: Vastgoed Journaal

Het is niet de eerste keer dat een box 3-verzwaring na Kamerverzet sneuvelt. Dat de spaarder wordt gered en het verhuurde vastgoed blijft staan, zal weinig verhuurders verbazen. De zoveelste box 3-wending, met een bekende rekening.

Meer grip op cashflow met automatische betalingen. Meer rust door automatische storingsafhandeling. Meer overzicht met alle documenten op een plek. Met Vastgoed.App krijg volledige controle over je vastgoedbeheer.

Tekort aan middenhuur zet doorstroming verder onder druk

Nu.nl schreef dat experts vooral meer middenhuurwoningen nodig vinden om de woningmarkt weer in beweging te krijgen, naast het Actieplan Versnelling Woningbouw met onder meer €500 miljoen objectsubsidie voor middenhuur. Jasper de Groot (oprichter Pararius) stelt dat beleid onvoldoende langetermijnzekerheid biedt en pleit voor modernisering van het WWS. Hoogleraar Hans Koster (VU) wil kleinere huurverschillen.

Volgens een analyse van Vastgoed Belang verdwenen sinds invoering van de Wet betaalbare huur 76.000 woningen uit de private huurmarkt. In Q2 2026 werden 9.930 woningen uitgepond. Edward Touw (Vastgoed Belang) noemt de uitponding ‘ernstig onderschat’. DNB noemt een zwaardere weging van de WOZ-waarde in het WWS als mogelijke manier om investeringsbelemmeringen te verminderen.

Weer een plan om de middenhuur te redden, en de zoveelste oproep om het WWS te moderniseren.

Alexander Visser CEO ImmotechGroup: ‘Alle aanpassingen in de WWS puntentelling worden in Huurprijscheck.app direct verwerkt, zodat je direct volgens de nieuwste regels kunt berekenen.’

ING ziet verdere afkoeling huizenmarkt, mede door verkopende beleggers

De Telegraaf meldde dat ING-economen de huizenprijzen nog maar 2,5% zien stijgen in 2026 en 1% in 2027, een neerwaartse bijstelling. Lokaal sluiten ze prijsdalingen niet uit door de sterk gestegen hypotheekrente en het ruimere aanbod. De gemiddelde rente NHG 10 jaar vast staat op 4,4%, tegen 3,6% een jaar eerder.

Het NVM-aanbod steeg in vijf jaar van circa 18.000 naar 37.000 woningen. ING verklaart de extra instroom in steden vooral uit verkoop van huurwoningen door beleggers. Woningen met label E, F of G stonden volgens de NVM langer te koop. ING-econoom Sander Burgers noemt de koopmarkt ‘nog altijd te krap’ voor een landelijke prijsdaling op korte termijn.

Wet & Regelgeving

Afwijken van de leegwaarderatio in box 3 mag, maar alleen met een sterke onderbouwing. Vanaf 1 januari 2026 geldt de marktwaarde in verhuurde staat als de waarde volgens de leegwaarderatio ten minste 10% hoger is. De belastingplichtige moet dat stellen en bij betwisting aannemelijk maken, met de WOZ-peildatum als ijkmoment. Bij verhuur aan een gelieerde partij geldt de leegwaarderatio niet meer. BDO Belastingadviseurs licht de recente jurisprudentie toe. Bron: Vastgoed Journaal

Verder in het nieuws

Het kabinet wil corporaties verplichten jaarlijks het inkomen van huurders te toetsen. Wie boven de inkomensgrenzen zit, betaalt €50 of €100 per maand extra; het gaat om circa 177.000 huishoudens en maximaal circa €100 miljoen per jaar.

Het FD noemt de aanpak vooral symbolisch en stelt dat het kabinet ook moet zorgen dat investeren in middenhuur weer interessant wordt. Scheefhuur blijft het monster van Loch Ness van de volkshuisvesting. Bronnen: Financieel Dagblad, Financieel Dagblad

De Telegraaf rapporteerde een record: in 2025 werden bijna 300.000 woningen met energiesubsidie of lening verduurzaamd, ruim 850.000 in vijf jaar. Ruim 91% daarvan was een koopwoning. Woningen in een VvE blijven achter.

Ook Vastgoed Journaal meldde dat de 100 grootste corporaties vorig jaar €4,5 miljard investeerden in nieuwbouw van sociale huur, 93,1% meer dan in 2021. In middenhuur investeerden ze 42,7% meer dan een jaar eerder.

Bouwinvest-ceo Mark Siezen keek vanuit Canada naar Prinsjesdag: ‘Terwijl ze in Nederland spraken over de verdeling van de koek, waren ze in Canada bezig met het aantrekken van investeerders om de koek groter te maken.’ En de klimaatgerelateerde risicopremie voor Europees vastgoed loopt op naar gemiddeld 45 basispunten per jaar. Bronnen: Vastgoed Journaal, Vastgoed Journaal

Opvallende transacties

Vastgoed Journaal meldde dat Catella Investment Management Benelux een portefeuille van 923 huurwoningen in 13 complexen verkocht aan een aan Lone Star gelieerde partij, voor circa €215 miljoen. Lone Star wil de portefeuille actief gaan beheren.

CBRE IM koopt namens pensioenfonds ABP 437 middenhuurwoningen in het Amsterdamse Schinkelkwartier van Orion Investment Partners. Bron: Vastgoed Journaal

De week samengevat

• Het kabinet ontziet mogelijk de kleine spaarder, maar het hogere forfait op verhuurd vastgoed blijft op tafel
• Vastgoed Belang waarschuwt voor een versnelde verkoopgolf onder particuliere verhuurders
• Experts en DNB pleiten opnieuw voor modernisering van het WWS en meer middenhuur
• Institutioneel en internationaal kapitaal blijft kopen, terwijl de uitpondmarkt afkoelt

Het weer voor het weekend: zaterdag ☁️ 20°C, zondag ☁️ 18°C.

De stand van de AEX op dit moment 1102,29 punten.

Tot volgende week.

Heb jij positief vastgoednieuws of een relevante scoop die wij niet mogen missen? Stuur onze redactie een bericht: redactie@immotechgroup.com