Immotech Real Estate REcap 2026/42

In de Real Estate Recap geven wij je wekelijks een relevante samenvatting van het belangrijkste nieuws voor vastgoedbeleggers en andere vastgoedprofessionals. Wil je de Recap als email ontvangen? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief onder dit artikel.

Deze week

Wet betaalbare huur leverde in veertien grote steden 57 huurverlagingen op. Ondertussen gaan wethouders in München met de pet rond. Het Belastingplan mist een meerderheid, box 3-oplossing blijft uit. Handhaving label D kost gemeenten €39,4 miljoen vanaf 2029. Week 42 in vogelvlucht.

Wet betaalbare huur levert 57 huurverlagingen op, wethouders zoeken buitenlands geld

Het FD meldde dat vijf wethouders van grote steden de vastgoedbeurs Expo Real in München bezochten. De Amsterdamse wethouder Scholtes: ‘We moeten van plannen maken naar concrete woningen, en er is buitenlands geld voor nodig om dat te realiseren.’ Volgens Stadszaken (vakplatform voor gemeenten) zei minister Boekholt-O’Sullivan dat buitenlandse partijen regulering accepteren, maar voorspelbaarheid verlangen: ‘Zorg voor een stabiel beleid.’ Concrete toezeggingen leverde de missie volgens Stadszaken niet op.

Vastgoed Journaal schreef op basis van een rondgang van vakblad Binnenlands Bestuur onder veertien grote gemeenten dat de huur sinds de invoering van de wet 57 keer is verlaagd na gemeentelijk optreden: 54 keer in Rotterdam, 3 keer in Arnhem. Daarnaast vielen er 87 waarschuwingen, 7 lasten onder dwangsom en 3 bestuurlijke boetes. Het Rijk rekende op circa 300.000 woningen met gemiddeld €190 per maand lagere huur. Gemeente Enschede: ‘In de praktijk blijkt dat sommige huurders liever een te hoge huur betalen dan het risico te lopen hun woning te verliezen of de relatie met de verhuurder te verstoren.’ De enquête is niet representatief voor alle gemeenten.

Ook Vastgoed Journaal zag een tweedeling: nieuwbouw blijft in exploitatie, oudere complexen worden vaker uitgepond. Roel Timmermans (Cushman & Wakefield): ‘Nu waardestijging minder vanzelfsprekend is, wordt doorslaggevend hoeveel netto-inkomen een woningcomplex daadwerkelijk oplevert.’ Volgens CBRE daalde het aanvangsrendement voor gereguleerde middenhuur van 3,8% naar 3,5%.

Het investeringsklimaat haalt voor de zoveelste keer het nieuws. Na ruim twee jaar wet staat de teller op 57 gemeentelijke huurverlagingen, terwijl de wethouders in München op zoek zijn naar het kapitaal dat intussen is vertrokken. De dwangsom valt zelden, maar het risico blijft voor elke verhuurder gewoon bestaan.

Alexander Visser CEO ImmotechGroup: ‘Alle aanpassingen in de WWS puntentelling worden in Huurprijscheck.app direct verwerkt, zodat je direct volgens de nieuwste regels kunt berekenen.’

Box 3: Belastingplan zonder meerderheid, dekking nog onbekend

Vastgoed Journaal meldde dat het kabinet tijdens het wetgevingsoverleg van de Kamercommissie Financiën geen meerderheid vond voor het Belastingplan. Er ligt ook nog geen nieuw voorstel voor de financiering van de overgang naar een vermogenswinstbelasting in box 3. Minister Eelco Heinen (Financiën): ‘Wij zijn bereid tot een andere grens.’

Eerdere voorstellen gingen uit van een vermogenswinstbelasting vanaf 2028, waarbij vastgoedeigenaren belast zouden worden op werkelijke huurinkomsten of een vastgoedbijtelling krijgen. Het advies van de Raad van State wordt nog verwacht. Belangenvereniging Vastgoed Belang claimt dat de belastingdruk voor verhuurders met 31,2 procent stijgt.

Het zoveelste hoofdstuk in de box 3-soap. Het is oktober en verhuurders weten nog altijd niet hoe hun aanslag in 2027 en 2028 eruitziet. Alles op tafel blijft voorlopig een voorstel.

Meer grip op cashflow met automatische betalingen. Meer rust door automatische storingsafhandeling. Meer overzicht met alle documenten op een plek. Met Vastgoed.App krijg je volledige controle over je vastgoedbeheer.

Handhaving label D kost gemeenten €39,4 miljoen

Vastgoed Journaal meldde dat gemeenten vanaf 2029 een toezicht- en handhavingstaak krijgen door de uitfasering van labels E, F en G bij huurwoningen. Sira Consulting raamt de uitvoeringslasten landelijk op circa €39,4 miljoen. Dat bedrag gaat alleen over gemeenten, niet over renovatiekosten van verhuurders.

Volgens het ontwerpbesluit, dat nog in voorhang bij de Kamers ligt, moeten verhuurde woningen label D of beter hebben, of maximaal 290 kWh/m² per jaar primair fossiel energiegebruik. Bijna 220.000 particuliere huurwoningen hebben een slecht label. Vastgoed Belang noemt verduurzaming binnen drie jaar onhaalbaar, de VNG (koepel van gemeenten) waarschuwt voor uitvoerbaarheid.

Gemeenten die de Wet betaalbare huur nauwelijks handhaven, krijgen er dus een handhavingstaak bij. 2029 klinkt ver weg, tot je een installateur probeert te boeken.

Huurders melden storingen direct. GPS-tracking laat zien waar je medewerkers zijn. Alle werkbonnen en foto’s op één plek. Met Onderhoud.app heb je overzicht en snelle respons.

Wet & Regelgeving

Het kabinet wil de belastingvrijstelling voor woningcorporaties, die €14 miljard aan leenruimte moet opleveren, pas invoeren als vaststaat dat er geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Het gaat om een uitzondering op de renteaftrekbeperking (ATAD), beoogd per 1 januari 2028. Dat voorbehoud zorgt voor onrust. Voor private investeerders noemt het kabinet aparte maatregelen, waaronder een lagere overdrachtsbelasting en subsidie voor middenhuur. Bron: FD

Verder in het nieuws

De NHG-grens gaat per 1 januari 2027 omhoog van €470.000 naar €500.000, of €530.000 met energiebesparende voorzieningen. NHG koppelde de groei van het aantal garanties in 2025 mede aan woningen die beleggers verkochten. Bron: Volkskrant

De Telegraaf schreef dat NHG kopers van een onzuinig huis vanaf januari standaard €20.000 extra leenruimte geeft voor verduurzaming, ’tenzij je er bewust vanaf ziet’. Dit geldt voor grondgebonden woningen met label E, F of G, niet voor appartementen.

Ook Vastgoed Journaal meldde nog drie dingen. Vastgoedadviseur CBRE meldt dat de financieringsrente deze zomer met zo’n 70 basispunten steeg, wat de waardeontwikkeling onder druk zet; beschikbaarheid van financiering blijft wel de belangrijkste aanjager. Het Economisch Instituut voor de Bouw verwacht dat de woningvraag van migranten die tussen 2015 en 2024 kwamen bij effectief asielbeleid kan dalen van 435.000 naar 235.000 woningen. En Van de Ven won met plan SamenStad een tender voor 265 woningen in Vliertpoort-zuidoost, Den Bosch. Bronnen: Vastgoed Journaal, Vastgoed Journaal

Opvallende transacties

BPD Woningfonds koopt van Vorm 245 middenhuur- en vrijesectorappartementen in houtbouwproject BoogieWood op de Haagse Binckhorst, met oplevering naar verwachting begin 2030. Bron: Vastgoed Journaal

Fortivest koopt van Pro6 73 huurappartementen en 42 parkeerplaatsen in Project 1865, Heerhugowaard. Bron: Vastgoed Journaal

Het Huurwoningen Nederland Fonds kocht complex Keijzersveste in Pijnacker, met 35 huurappartementen uit 2013. Fondsen kopen nieuw en jong, terwijl particulieren verkopen. Bron: Vastgoed Journaal

De week samengevat

• De Wet betaalbare huur levert weinig gemeentelijke handhaving op, terwijl het investeringsklimaat verder onder druk staat
• Grote steden zoeken buitenlands kapitaal, maar beleggers vragen vooral om stabiel beleid
• Box 3 blijft in de lucht hangen zonder meerderheid en zonder dekkingsvoorstel
• Label D komt dichterbij: gemeenten krijgen een nieuwe handhavingstaak, het ontwerpbesluit ligt nog in voorhang bij de Kamers

Het weer voor het weekend: zaterdag 🌧️ 14°C, zondag ☀️ 13°C.

De stand van de AEX op dit moment 1129,54 punten.

Tot volgende week.

Heb jij positief vastgoednieuws of een relevante scoop die wij niet mogen missen? Stuur onze redactie een bericht: redactie@immotechgroup.com